Sai che cosa determina il successo (o meno) di una vendita immobiliare? Il prezzo! Ecco perché è come definire quello corretto.
È tutto pronto per la vendita: la casa è in ordine, le foto sono già state scattate e i controlli sui documenti sono già stati effettuati.
Manca soltanto una cosa da definire, la più importante in assoluto: il prezzo.
Al giorno d'oggi per vendere una casa è fondamentale scegliere quello giusto perchè fissarne uno troppo alto, così come uno troppo basso, può rivelarsi un enorme ostacolo nella vendita della tua proprietà.
Nel primo caso gli acquirenti saranno scoraggiati dalla cifra troppo alta e difficilmente prenderanno in considerazione l'acquisto dell’immobile, rendendone impossibile la vendita in tempi brevi.
Di conseguenza, l’immobile rimarrà invenduto sul mercato per diverso tempo e sarà necessario abbassare ulteriormente il prezzo, creando così una situazione vista negativamente dai potenziali compratori che potrebbero dubitare del reale valore dell'immobile.
Nel secondo caso, quello del prezzo troppo basso, si va a svalutare il valore dell’immobile, perdendo così un’opportunità e vendendo la proprietà ad un prezzo inferiore rispetto al suo reale valore.
Determinare un prezzo allineato con le quotazioni di mercato ti permetterà quindi di vendere entro le tempistiche medie del tuo quartiere o della zona in cui si trova l’immobile: fissando fin da subito un prezzo adeguato, ridurrai al minimo la necessità di trattative estenuanti, ottenendo un guadagno il più possibile vicino alle tue aspettative iniziali.
Un prezzo competitivo attirerà l'interesse di acquirenti seri e motivati, aumentando le probabilità di una vendita rapida e soddisfacente.
Come si valuta il valore (ed il prezzo) di un immobile?
Dopo questa premessa, viene naturale chiedersi:
come si calcola il prezzo corretto di vendita?
Partiamo dai fattori oggettivi ovvero la superficie commerciale e le quotazioni al metro quadro vigenti nella tua zona.
Oltre a questi vanno poi considerati anche i coefficienti di merito, fattori che possono aumentare o diminuire il valore della proprietà a seconda delle caratteristiche specifiche dell'immobile.
Si tratta di elementi che vanno al di là delle metrature e delle quotazioni oggettive, e riflettono le peculiarità uniche che rendono la tua casa più o meno appetibile agli occhi dei potenziali acquirenti.
Ad esempio, alcuni coefficienti di merito sono lo stato di conservazione, l'esposizione, la presenza di un ascensore o di un giardino privato per cui un appartamento ristrutturato di recente e ben esposto potrà essere valutato fino al 10% in più rispetto ad uno vecchio e buio.
Per avere quindi un valore in base al quale determinare il prezzo di vendita effettivo si dovrà quindi moltiplicare tra loro tutti questi valori: vediamoli nel dettaglio.
- Prezzo al metro quadro della zona
Il primo passo per valutare correttamente la tua casa è conoscere il prezzo al metro quadro nella zona in cui si trova l’immobile.
Questo valore varia notevolmente anche solo tra quartieri vicini, quindi è fondamentale disporre di dati aggiornati e puntuali.
Confrontando le dimensioni dell’immobile (ovvero la superficie commerciale) con il prezzo medio al metro quadro, avrai così una prima base di partenza oggettiva.
- Coefficienti di merito
Come accennato, lo stato di manutenzione e le caratteristiche interne della proprietà incidono molto sulla valutazione finale.
Un appartamento ristrutturato di recente, con impianti a norma e finiture di pregio, avrà sicuramente un valore superiore rispetto ad uno vecchio e bisognoso di lavori, ma anche elementi come esposizione, piano, presenza di ascensore e balconi/terrazzi vanno considerati attentamente.
- Contesto circostante e servizi nelle vicinanze
Attenzione a non sottovalutare nemmeno il contesto in cui si trova l’immobile in vendita.
La presenza o meno di servizi, negozi, scuole, parchi e mezzi pubblici nelle immediate vicinanze influisce enormemente sull'appetibilità dell'immobile per i potenziali acquirenti: un quartiere fornito e ben collegato avrà immobili con valutazioni decisamente superiori rispetto a zone isolate e prive di infrastrutture.
Al momento di determinare il prezzo più corretto per la vendita dovrai quindi considerare attentamente e scrupolosamente tutto ciò che abbiamo appena elencato: oltre alla parte oggettiva del prezzo (data dalla moltiplicazione tra la superficie commerciale e i prezzi al metro quadro), dovrai calcola anche la parte più soggettiva del calcolo determinata dai coefficienti di merito.
Infatti, questi possono avere un impatto positivo o negativo sul valore, in misura percentuale più o meno importante: ad esempio, una ristrutturazione recente può comportare un aumento di prezzo del 10/15%, la posizione ad un piano alto ma con ascensore un aumento del +5%, la doppia esposizione con vista +5%, la presenza di un giardino/terrazzo + 5%, zona ben servita +5/10%. Viceversa, un immobile da ristrutturare può andare incontro ad una riduzione del prezzo del -15/20%, così come l’assenza di ascensore (-10%) e la collocazione in una zona trafficata (-5%).
Individuare e quantificare correttamente questi coefficienti è fondamentale per arrivare ad una valutazione realistica del tuo immobile: solo così potrai massimizzare il valore percepito e attirare gli acquirenti più motivati.
Come abbiamo visto, determinare il prezzo giusto per vendere casa non è un'operazione semplice in quanto richiede un'attenta analisi di molteplici fattori oggettivi e soggettivi, nonché una profonda conoscenza delle dinamiche di mercato locali.
Per questo motivo è essenziale affidarsi a dei professionisti del settore, agenti immobiliari professionali e qualificati che sapranno accompagnarti, passo dopo passo, nella vendita della tua proprietà (clicca qui per leggere quali sono i rischi che si corrono quando si sceglie di vendere casa da soli)
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Luca Malacarne
Toscana Immobiliare Franchising
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